“집값은 오늘이 제일 싸다?” 30대 영끌 매수, 지금이 기회일까 위험일까

‘집값은 오늘이 제일 싸다’는 말, 다시 유행하고 있다.

지난해 서울 집합건물(아파트·연립·오피스텔 등) 생애 최초 매수자 가운데 절반 가까이가 30대인 것으로 나타났다. 2010년 통계 공개 이후 역대 최대 비중이다.

왜 30대는 다시 ‘영끌’에 나섰을까?
그리고 지금의 선택은 기회일까, 또 다른 리스크의 시작일까.

◆ 30대, 생애 최초 매수 절반 차지

대법원 등기정보광장에 따르면 지난해 서울 집합건물 생애 최초 매수는 6만1161건이다. 이 가운데 30대가 3만482건으로 전체의 49.8%를 차지했다.

• ● 30대 매수 비중 49.8% (역대 최대)
• ● 2022년 36.66% → 3년 연속 증가
• ● 40·50대 비중은 감소

금리 인상기였던 2022년엔 매수 비중이 줄었지만, 이후 다시 상승세다. 특히 정책자금 대출을 활용한 매수가 늘어난 영향이 크다는 분석이다.

◆ 왜 30대만 늘었을까

초강력 대출 규제로 일반 주택담보대출은 위축됐지만, 신혼부부·신생아 특례 디딤돌 대출 등 정책 금융은 상대적으로 문이 열려 있었다.

• ● 정책자금 활용 매수 집중
• ● 아파트 가격 급등에 따른 불안 심리
• ● ‘지금 아니면 못 산다’는 인식 확산

특히 서울 아파트 분양가는 3년 만에 48% 상승했다. 전용 84㎡ 기준 12억원에서 17억원으로 5억원가량 뛰었다.

지금 내 소득 대비 적정 주택 가격은 얼마일까? 대출 원리금 상환 부담을 시뮬레이션해본 적 있는가?

◆ 지역별 매수 쏠림 현상

30대 생애 최초 거래는 송파구가 가장 많았고, 강서·영등포·노원·동대문·강동구 등이 뒤를 이었다. 상대적으로 가격 접근성이 있는 지역에 수요가 몰린 것으로 보인다.

• ● 송파구 2004건
• ● 강서구 1953건
• ● 영등포구 1922건

학군·교통·개발 기대감이 맞물린 지역 중심으로 30대의 실수요와 투자 심리가 동시에 작용했다는 평가다.

‘내 집 마련’은 안정의 상징이지만,
과도한 레버리지는 또 다른 불안이 될 수 있다.

◆ 위험 요소는 없을까

집값 상승 기대가 이어지고 있지만, 변수는 여전히 많다.

• ● 금리 재상승 가능성
• ● 정책 대출 조건 변경
• ● 경기 둔화 시 소득 감소 리스크
• ● 전세·매매 시장 동반 조정 가능성

특히 ‘영끌’ 매수는 소득 대비 부채 비율이 높기 때문에 작은 금리 변동에도 타격이 클 수 있다.

주택 구매 전, DSR·LTV 한도와 실제 상환액을 다시 계산해보자. 장기 고정금리와 변동금리 차이도 반드시 비교해야 한다.

◆ 지금 던져야 할 질문

집값이 계속 오를 것이라는 확신은 어디서 오는가? 그리고 그 확신은 내 재무 상황을 충분히 반영한 판단인가?

지금의 매수는 미래를 위한 투자일까,
아니면 조급함이 만든 선택일까?