2026 부동산 시장 전망: 보유세 폭등부터 셔세권 상승까지 핵심 정리

“세금은 오르고, 집값은 갈리고 있다” 지금 시장 흐름이 딱 이 상태입니다

요즘 부동산 뉴스 보면 한쪽에서는 세금 폭탄 얘기가 나오고, 다른 한쪽에서는 특정 지역만 계속 오르고 있다는 얘기가 동시에 나오죠. 저도 처음엔 이게 모순처럼 느껴졌는데, 데이터를 하나씩 뜯어보니까 이유가 명확하더라구요. 지금 시장은 ‘전체 상승’이 아니라 ‘선별 상승’으로 완전히 바뀐 상태입니다. 그래서 오늘은 보유세 증가, 매매·전세 흐름, 그리고 요즘 핫한 셔세권까지 한 번에 정리해보겠습니다.

보유세 급등 이유

올해 부동산 시장에서 가장 체감되는 변화는 바로 ‘세금’입니다. 특히 서울 공동주택 공시가격이 18% 넘게 상승하면서 보유세 부담이 크게 늘어났습니다.

단순히 세율이 오른 게 아니라, 과세 기준 자체가 올라간 구조라 체감 부담이 훨씬 크게 느껴지는 상황입니다.

항목	변화
총 보유세	8.7조 (+15.3%)
종부세 평균	329만원
대상 주택	53% 증가

핵심: 세금은 ‘가격 상승 + 기준 강화’ 두 가지가 동시에 작용

서울 집값 흐름

흥미로운 건 세금은 오르는데, 집값은 지역별로 엇갈린다는 점입니다. 특히 강남과 용산은 최근 다시 약세 흐름을 보이고 있습니다.

• • 용산: 3주 만에 하락 전환
• • 강남 3구: 7주 연속 하락
• • 급매물 증가

이건 단순 하락이라기보다 ‘세금 + 규제 + 금리’가 동시에 영향을 주면서 매물이 늘어난 결과로 볼 수 있습니다.

전세시장 상황

반대로 전세 시장은 완전히 다른 흐름입니다. 무려 60주 연속 상승이라는 기록이 나왔습니다.

• • 누적 상승률 5.56%
• • 매물 부족 지속
• • 수요 집중 현상

매매는 주춤하고 전세는 오르는 구조, 이게 지금 시장의 핵심 특징입니다.

셔세권 상승 이유

지금 시장에서 가장 강하게 오르는 지역은 따로 있습니다. 바로 ‘셔세권’입니다. 반도체 기업 셔틀 노선이 지나가는 지역을 중심으로 수요가 몰리고 있습니다.

이건 단순 교통 문제가 아니라 ‘소득 + 직장 + 거주’가 연결된 구조입니다. 특히 성과급 기대감까지 붙으면서 매수 수요가 더 강해지고 있습니다.

지역	상승률
용인 수지	6.93%
성남 분당	4.33%
하남	4.32%
수원 영통	3.13%

핵심: 직장 접근성 + 고소득 수요 = 가격 상승

투자 관점 정리

지금 시장을 한 줄로 정리하면 “전체가 아니라 일부만 오른다”입니다. 그래서 투자 접근 방식도 완전히 달라져야 합니다.

• • 세금 부담 → 다주택 전략 약화
• • 전세 상승 → 실거주 수요 유지
• • 특정 지역 → 집중 상승

즉, 과거처럼 아무거나 사서 기다리는 시장이 아니라 ‘선별 투자’가 필요한 구간입니다.

핵심 요약

• • 보유세 급등으로 투자 부담 증가
• • 강남·용산은 단기 조정 흐름
• • 전세는 계속 상승 중
• • 셔세권 중심으로 선별 상승

지금 부동산 시장을 보면 예전과는 확실히 다릅니다. 예전에는 “서울이면 오른다”는 공식이 있었다면, 지금은 “어디냐에 따라 완전히 다르다”는 느낌이 강합니다.

특히 세금 부담이 커지면서 투자 자체가 더 신중해질 수밖에 없는 구조가 됐습니다. 그 대신 직장 접근성이나 실거주 가치가 높은 지역만 살아남는 흐름이 보입니다.

결국 지금 시장은 단순한 상승장이 아니라 ‘선별 게임’입니다. 어디에 들어가느냐보다, 왜 그 지역이 오르는지를 이해하는 게 훨씬 중요한 시기라고 생각합니다.